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数据来源：吉宝DC REIT年报 新加坡交易所网站、戴德梁行报告

Hoya Capital研究表明，在增速较快、杠杆率较低的房地产行业中，收益率较低的房地产投资信托基金在历史上产生的总回报率平均高于高收益率的房地产投资信托基金。

我们统计了6支REITs的股息收益率和年回报率，以及它们的大致支付比率，变化趋势与Hoya Capital研究结果一致。

CoreSite的收益率达到4.0 %的行业高点，但是年回报率仅为29.87%，低于大多数数据中心REITs。

Equinix收益率仅为1.5%，其年回报率高于40%。并且，Equinix仍然是最以“增长”为导向的房地产投资信托公司，其收益率仅为1.5%，但却保留了50%的自由现金流用于经营。这在后续的并购交易表现尤为明显。
 

在新加坡市场，自今年3月爆发疫情以来，REITs纷纷发生断崖式下跌，反而吉宝数据中心REITs表现异常亮眼。根据1年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率高达83.3%，高居新交所45支REITs首位。根据3年期和5年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率分别以39.3%、29.3%继续高居第一位。这充分反映出吉宝数据中心REIT在市场低迷期收益的稳定性。

同时，2020年迄今，吉宝数据中心REIT的表现与富时NAREIT子板块数据中心指数（+36%）保持一致，此外，其与全球市值最大的数据中心Equinix公司（+39%）的表现也保持一致。

股利维度——股息收益率

美国数据中心REIT平均股息收益率为2.3%，低于房地产投资信托行业约3.4%的平均股息收益率。然而，数据中心房地产投资信托基金仅支付其自由现金流的59%，使其有足够的能力增加股息或对增长进行再投资。
 

数据来源：各公司财报、Hoya Capital，时间截止至2019年11月/12月

尽管数据中心REITs可以将高定价的互联业务转化为自身的竞争优势，但超大规模的企业却很难复制。

2019年，Digital Realty通过对Interxion收购，显著扩大了其互联和托管业务，但其70%的收入仍来自整租业务。

总体而言，Equinix拥有最高“质量”的网络密集型资产组合， 而规模较小的Coresite、CyrusOne、QTS和Keppel主要专注于更具竞争力的整租业务。一季度数据显示，Equinix公司达到37万个互连量，过去13个季度，该公司增加的互连量超过了前10大竞争对手的总和。

数据中心REIT历史表现

无论是在美国交易所上市的Equinix、Digital Realty，还是在新交所上市的吉宝数据中心REIT，两个国家的数据中心REITs均表现出强劲的增长势头。

回报率

在美国，自2015年成为NAREITs独立板块开始记录指数后，除了2018年有较大跌幅外，数据中心REITs回报率稳居所有REITs主要板块的前两名。其年平均回报高达15.35%，略低于同属于基础设施的信号塔REITs（18.6%）和因电子商务蓬勃发展而利好的物流地产REITs（18.59%），并且超过美国三大主要股指和NAREITs综合指数。

 

（编辑：周口站长网）

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