这些分类变量编码方法你值得拥有

随着我们变得更加紧密联系和人口稠密，社会和周围环境将被迫改变。管理当局及相关机构已经必须重新考虑公共服务，并变得更加以数据为中心。

智慧城市是变革的主要机遇。借助分析、机器人技术和物联网(IoT)传感器技术，正在以看不见的规模生成数据。今天，管理机构有责任整理数据，解释行为并相应地优化基础实施。

尽管增强的连通性可以提高效率(从缓解拥塞和使交通顺畅到呼吸更洁净的空气)，但必须有效地利用它，以实现收益。

缓解拥堵

随着城市中心变得更加拥挤，智慧城市技术可以缓解对基础设施日趋脆弱，提高效率和改善生活的压力。

运输是现代最大的难题之一-我们的经济需要蓬勃发展才能发展壮大，但是大多数运输网络在设计时都没有考虑到现代要求。仅道路拥堵在2018年就使英国损失了近80亿英镑，道路使用者平均每人损失178小时。

时空数据无疑具有推动创新的潜力。但是，仅凭数据是没有价值的，我们必须能够实时解释和分析数据。那就是超空间数据平台的用武之地，将来自大量传感器的多模式移动性数据汇总在一起，可以进行更深入、更准确的行为分析。
 

针对数据中心REITs这几年来的表现，投资者持不同观点。有的看好数据中心REITs的发展，因为受益于云计算规模的增长，区块链、IOT、人工智能和5G技术的应用以及规模扩大带来的竞争优势等。也有投资人考虑到亚马逊、谷歌等自建数据中心造成竞争更加激烈以及供应增长下定价疲软等，对数据中心REITs的未来并不乐观。

2020年上半年，大多数房地产行业都受到全球大流行的影响，而数据中心租赁活动却在第一季度飙升至2018年以来的最高水平。到目前为止，数据中心REITs已经增长了近20%。

虽然疫情加速企业对云计算技术的投资，市场对数据中心空间的需求也持续增加，但鉴于竞争日趋激烈，数据中心REITs的前景仍不明朗。考虑到这些数据中心REITs所享有的有利资本成本，预计在未来几年可能会有更多的并购交易，并且会有新的数据中心REIT出现。我们相信数据中心REITs将继续采取正确的行动来抵御外部的竞争威胁。
 

数据中心REITs部分并购事件

事实上，行业的竞争格局一直都在变化，尤其是当竞争对手拥有更充裕的资金和更强大的技术时。亚马逊（Amazon）、微软（Microsoft）、谷歌（Google）、阿里巴巴（Alibaba）和IBM（IBM）等云计算巨头——是数据中心运营商中最大、最重要的租户，同时也是数据中心REITs的竞争对手，他们在多年前就开始涉足数据中心，走上了数据中心自研、自建的道路，向超级数据中心发展。这一趋势在国内也同样十分明显。

并且，这些云计算巨头还开发自有的软件套件，让企业脱离数据中心的托管服务器，而只通过公有云进行操作。越来越多的客户脱离了数据中心运营商，转而与少数几个云服务商签约。Digital Realty预计，到2021年，一半的数据中心服务器将由六家超大型租户运营，2018年这一比例仅为25%。
 

数据来源：Hoya Capital、Nareit

注：ONE-YEAR TOTAL RETURN：一年总回报率

Dividend Yield：股息收益率 “股息收益率是每股股息与股价的比率,髙股息收益率通常与高股息发放率有关，表明公司成长性较低，股息率也是挑选其他类型股票的参考标准之一。

FFO Payout Ratio：营运现金流支付比率，即REITs基于FFO进行的分红。FFO是由NAREIT（美国房地产信托投资协会，National Association of Real Estate Investment Trusts）定义，2003年1月美国证监会通过法案允许REITs在财务报表中使用这一统一指标。FFO主要指营运现金流，可以简单认为 FFO =GAAP净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用；定义与NOI类似，也是用于衡量持有型物业经营成果的指标。国内一般用EBITDA代替FFO和NOI来估值。

投资并购

全球数字经济背景下，政务、金融、教育、物流、交通等全领域上云，人工智能和物联网技术需要大量的算力支撑，时代的需求交织唤起了云计算发展热潮。在供需关系下，互联网及云计算大客户的扩展诉求进一步促使IDC公司顺应行业发展趋势实现高速扩张。

Synergy Research数据显示，2015-2020年数据中心并购交易量及交易额持续快速增长，五年间合计发生近400起并购。其中资产购买方中大量以REITs（房地产信托基金）形式在运作。

（编辑：周口站长网）

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